Ratgeber

Privater Immobilienverkauf – was Sie beachten sollten.

Spielen Sie mit dem Gedanken Ihre Immobilie selbst zu verkaufen? Das ist natürlich grundsätzlich möglich, es gibt allerdings einige Dinge, die Sie dabei beachten sollten. In diesem Artikel möchten wir Sie einerseits dafür sensibilisieren, dass ein Immobilienverkauf Zeit und Geld kostet. Andererseits geben wir Ihnen Hinweise für wichtige vertragliche Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten, um sich vor Schaden zu schützen. Bei dem Verkauf einer Immobilie handelt es sich nämlich um ein komplexes Rechtsgeschäft, mit dem Rechte, Pflichten und Haftungsrisiken einhergehen.

Investieren Sie Zeit und Geld für die Präsentation

Wie in allen anderen Bereichen des Lebens kommt es auch bei der Präsentation der Immobilie auf den ersten Eindruck an. Recherchieren Sie die Veröffentlichungsmöglichkeiten der verschiedenen Immobilienportale und Zeitungen sowie die dazugehörigen Preise. Achten Sie darauf, dass die Beschreibung der Immobilie in den Anzeigetexten korrekt und aussagekräftig formuliert ist und gleichzeitig Interesse weckt. Verwenden Sie ausschließlich aktuelle und hochwertige Fotos. Auch das Equipment ist wichtig, denn es sorgt für ein hochwertiges Ergebnis.

Berücksichtigen Sie bei der Auswahl der Bilder, was für die Interessenten wichtig ist. Denken Sie immer daran, dass fremde Personen keine emotionale Bindung zu Ihrer Immobilie haben und sie deshalb in einem anderen Licht sehen.

Legen Sie einen realistischen Verkaufspreis fest

Wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen oder gewohnt haben, ist Ihre Bindung zu dem Objekt von Erinnerungen geprägt. Diese emotionale Verbindung ist allerdings ein schlechter Ratgeber, wenn es um die Preisfindung geht. Achten Sie deshalb darauf den Verkaufspreis nicht zu hoch anzusetzen, dadurch verschrecken Sie Interessenten und zahlen letztendlich drauf. Auch gut gemeinte Ratschläge aus der Nachbarschaft helfen Ihnen nicht weiter. Fakten müssen her. Informieren Sie sich über Ihren lokalen Immobilienmarkt. Wie ist die Nachfrage? Wie sind die Lebensbedingungen im Stadtteil? Zu welchem Preis werden vergleichbare Immobilien derzeit angeboten? Erst wenn Ihnen diese Informationen vorliegen, können Sie einen realistischen Verkaufspreis festlegen. Denken Sie daran, ein zu niedrig kalkulierter Preis schadet Ihnen auch, denn Sie verschenken Geld.

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Seien Sie nicht zu vertrauensselig

Sobald Sie Inserate veröffentlicht haben, beginnen Interessenten Sie zu kontaktieren. Leider haben nicht alle Menschen gute Absichten. Kriminelle nutzen Immobilieninserate, um zum Beispiel herauszufinden, wann Häuser oder Wohnungen leer stehen oder sie gehen zu Besichtigungen, um potenzielle Wertgegenstände auszuspähen. Geben Sie also niemals zu viele Informationen am Telefon heraus und verschicken auch keine Pläne etc. an Fremde. Besonders misstrauisch sollten Sie sein, wenn Anrufer Sie mit vermeintlich hohen Kaufpreisen locken. Sie müssen aus den Anrufern die Menschen herausfiltern, die ein echtes Interesse haben. Das ist gar nicht so einfach. Entwickeln Sie am besten im Vorfeld einen Fragenkatalog, um „die Spreu vom Weizen“ zu trennen. Auch die Besichtigungen sollten Sie möglichst nicht alleine durchführen. Holen Sie sich Unterstützung von Familienangehörigen oder Freunden.

Stellen Sie alle erforderlichen Dokumente zusammen

Bevor Sie einen konkreten Käufer gefunden haben, sollten Sie bereits alle erforderliche Dokumente prüfen und zusammenstellen. Dadurch verhindern Sie, dass der Verkauf durch bisher unbekannte Details kurz vor der Beurkundung noch platzt. Sie benötigen folgende Dokumente:

  • Auszug Altlastenregister
  • Lageplan / Flurkarte
  • Grundrisse /Zeichnungen
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Umbauter Raum, Kubatur-Berechnung
  • Baubeschreibung (sofern vorhanden)
  • Erbpachtvertrag (nur bei Erbbaugrundstücken)
  • Belege über durchgeführte Renovierungsmaßnahmen
  • Unterlagen zur Brandschutzversicherung
  • Nebenkosten und Grundbesitzabgaben
  • Aufstellung aller bekannten Schäden
  • Energieausweis

Denken Sie daran, dass die Ausstellung einiger Dokumente kostenpflichtig ist und Zeit benötigt. Seien Sie sorgfältig. Für verschwiegene Aspekte und Falschaussagen können Sie haftbar gemacht werden.

Formulieren Sie einen korrekten Kaufvertrag

Einen Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung zu formulieren, gehört zu den anspruchsvollsten Aufgaben im Zuge des Immobilienverkaufs. Fehler sollten hier unbedingt vermieden werden, da sie möglicherweise viel Geld kosten können. Wir empfehlen hier ausdrücklich eine Absicherung durch einen Fachmann, damit er juristisch einwandfrei und eindeutig ist. Folgende Angaben und Vereinbarungen müssen auf jeden Fall Inhalt des Vertrages sein:

  • Kaufpreis
  • Datum der Zahlung
  • Übergabetermin
  • Regeln bezüglich der Gewährleistung
  • Zustand der Immobilie
  • Hinweis auf Grunddienstbarkeiten (sofern vorhanden)

Der Notar bietet hier keine Sicherheit, da er nur für die Beurkundung und nicht für den Inhalt des Vertrages zuständig ist.

Verhandeln Sie geschickt und bestehen Sie auf einer Finanzierungszusage

Nur weil Sie einen Angebotspreis nennen, können Sie nicht davon ausgehen, dass dieser anstandslos gezahlt wird. Käufer versuchen in der Regel, den Preis zu drücken. Wenn Sie den Verkaufspreis wohl recherchiert haben, können Sie ihn auch begründen und gegenüber der Interessenten verteidigen. Auch hier gilt: Lassen Sie sich nicht von Ihren Emotionen beherrschen, das macht eine neutrale Verhandlung unmöglich. Sie sollten sich aber auch nicht ohne Argumente runterhandeln lassen.

Damit Sie am Ende auch das vereinbarte Geld erhalten, sollten Sie auf einer Finanzierungszusage bestehen und sich diese auch vorlegen lassen. Vertrauen Sie nicht blind darauf, sondern prüfen Sie diese in Ihrem eigenen Interesse auf Plausibilität.

Und zu guter Letzt: Seien Sie geduldig!

Der Verkauf einer Immobilie kostet Zeit. Auch bei hoher Nachfrage erwarten die Interessenten ein qualitativ hochwertiges Angebot. Interessenten mit einem konkreten Immobilienwunsch kennen sich in der Regel sehr gut auf dem Immobilienmarkt aus.

Wie viel Zeit können und möchten Sie nebenbei investieren? Diese Frage sollten Sie sich ehrlich beantworten und daraufhin Ihre Erwartungen ausrichten. Planen Sie mittel- bis langfristig, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen. 3 – 6 Monate sollten Sie dafür mindestens einkalkulieren.

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